È chiaro tuttavia che potranno accedere a
tutti i tipi di contratto solo gli appartamenti per cui venga garantita
l’abitabilità.La questione abitava a Pisa
Sono convinto che La Riforma dell’Università italiana non debba riguardare soltanto la qualità e la quantità dell’offerta didattica, ma che più in generale debba occuparsi di tutti i servizi messi a disposizione (alloggi, mense, strutture per lo sport, attività culturali), e della "qualità della vita" degli studenti nelle città universitarie. Molti di questi temi esulano dai tradizionali ambiti dall’amministrazione accademica e quindi per la loro trattazione sarà fondamentale la collaborazione delle università con le istituzioni territoriali, in primo luogo con le aziende per il diritto allo studio universitario e le amministrazioni locali.
Uno
dei problemi la cui soluzione richiede un approccio di questo tipo è quello
della "residenzialità" studentesca.
In
Italia l’offerta pubblica di alloggi per studenti è ampiamente insufficiente
a soddisfare la domanda (27.000 posti a dispostone rispetto a 400.000 fuori-sede
non pendolari), per cui la stragrande maggioranza di essi è costretta a
rivolgersi al mercato privato.
Qui
a Pisa sono circa 12000 gli studenti che hanno necessità di risiedere in città.
Da una ricerca svolta dal DSU risulta che l’affitto medio per persona varia
dai 250 euro mensili, per una stanza singola in centro storico o in are
“pregiate” della città, ai 150 euro, per una camera doppia in periferia.
Nel
mercato degli affitti quindi la quota portata dagli studenti costituisce una
fetta molto consistente e remunerativa specie se si considera che c’è
un’ampia diffusione di contratti irregolari, a cui corrisponde spesso
l’evasione fiscale. Solo il 20-30% dei rapporti di locazione è a norma di
legge. Va anche aggiunto che a volte le case affittate agli studenti rasentano
la soglia della decenza, mancanza di uso della cucina; scrivanie, mobili ed
arredi che per definirli tali occorre avere una buona immaginazione, bagni
piccolissimi senza finestra, “camere doppie” con letti a castello altrimenti
in 2 non ci si può stare, sono situazioni che di frequente vengono presentate a
chi cerca una sistemazione e giustificate con la frase “Tanto siete
studenti…”.
Nel Dicembre 1998 è stata approvata la legge 431,
attualmente in vigore, con lo scopo di agevolare il mercato dell’affitto
offrendo incentivi sia ai proprietari che agli inquilini tramite
l’introduzione dei contratti concordati.
La legge 431 impone la forma scritta per la stipula di qualunque tipo di contratto
di locazione ed impedisce l’esecuzione degli sfratti se il contratto non è
stato registrato e se il proprietario non dimostra l’avvenuto pagamento
dell’IRPEF e dell’ICI.
Due sono le forme principali di contrattazione
attualmente previste:
L’AFFITTO CONCORDATO prevede la pattuizione di
un canone da stabilire entro valori massimi e minimi, variabili secondo
l’ubicazione e lo stato dell’alloggio, che sono stabiliti in un accordo
concordato tra le Associazioni sindacali dei proprietari e degli inquilini.
Tale contratto prevede i
seguenti vantaggi :
Nel dettagli sono previsti tre tipologie
differenti di contatti concordati a seconda delle esigenze delle parti;
CONTRATTI CONCORDATI IN GENERALE
CONTRATTI CONCORDATI TRANSITORI
CONTRATTI CONCORDATI PER STUDENTI FUORI SEDE
L’AFFITTO LIBERO Dà la possibilità di stipulare contratti di
locazione non soggetti ad alcuna condizione se non concordata liberamente tra le
parti, eccetto la durata di 4 anni (+ altri 4 se il contratto non viene
disdettato dal proprietario per giusta causa).
Il canone, così come le altre clausole
contrattuali, viene fissato d’intesa tra le parti.
Per questi contratti non sono previste
agevolazioni fiscali per il proprietario.
È chiaro tuttavia che potranno accedere a
tutti i tipi di contratto solo gli appartamenti per cui venga garantita
l’abitabilità.
Se però si tiene conto :
·
della
diffusa illegalità .
·
dell’alta
concentrazione di agenzie immobiliari, che controllando una parte sempre più
considerevole del mercato immobiliare, agiscono
da moltiplicatore dei canoni d’affitto .
·
del
fatto che se i parametri per il calcolo degli affitti concordati non vengono
adeguati tenendo conto delle variazioni del mercato, tali contratti risultano
molto svantaggiosi per i locatori.
·
della
possibilità permessa dalla 431di fare contatti “Liberi”.
Si
capisce perché di fatto il contratto concordato in questi anni non è stato
quasi mai applicato, salvo che in qualche raro caso.
Per far si che questa tipologia
di contratto finalmente decolli, ritengo che si debba agire su due fronti :
combattere l’illegalità ed aumentare gli alloggi gestiti dal DSU.
Occorre innanzitutto combattere
l’illegalità attraverso controlli sistematici e capillari. In una situazione di totale legalità i
proprietari che preferiscono contratti di durata limitata avrebbero tutto
l’interesse ad utilizzare il
contratto concordato, il contratto
concordato per studenti è l’unico modo che gli permette di affittare
regolarmente un appartamento a studenti con contratti di durata annuale (la
tipologia più diffusa). Oggi, in mancanza di controlli sistematici, si
preferisce in molti casi rischiare, continuando ad utilizzare tipologie
contrattuali improprie e illegali. È evidente quindi che per far funzionare il
sistema dei contratti calmierati, le istituzioni competenti dovranno mettere in
campo una politica di deciso contrasto dell’illegalità. In caso contrario, è
molto probabile che, a dispetto della buona volontà e l’impegno di tutti, la
situazione concreta non cambi, visto che qualunque incentivo fiscale non sarà
mai conveniente rispetto ad una situazione di evasione totale.
Giorgio Filippi.